新手買房注意事項
來源:    發布時間: 2011-10-27 14:53   5412 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
買房目標的確定 理性和有規劃的消費購房的前提。根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。

一、買房目標的確定

  理性和有規劃的消費——購房的前提。根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳,做到一步到位;而是從自己的實際情況出發,好好規劃一下,其實能滿足基本的居住需求就好,避免出現不必要的額外負擔,而培養有梯度的消費觀很重要。

  二、買房首付款的積累

  買房首付款的積累——購房的關鍵。

  首先初定一個目標,比如畢業后5年內支付一個首付款,那么就為了實現自己這個目標,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來,制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃,那么每個月必須得固定提出一筆資金,從而意味著可用資金必定減少,那么消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆財富。此外,建議也可先向父母借首付款,日后陸續返還,縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。

  三、買房常識的學習

  學習一些地產基礎知識——購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大,購買它是一個比較專業的行為。而在一些發達國家,有著成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的咨詢和服務,法律法規和操作程序也比較規范,個人買房已經有了一套比較成熟的模式,過程也比較輕松。但是,目前國內的房地產市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此,買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。

  四、買房范圍的篩選

  選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠;此外,由于年輕人的工作流動性還相當大,所以考慮一個交通合適的地方,即使工作變換而搬遷,出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。

  五、出行時間成本的節省

  購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發現,穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上,那么1月=60小時=2.5天,1年=730小時=30天,50年=36500小時=1520天=4年。

  開車或乘公交車的上班族,若平均一天有兩個小時花在交通上,一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來,連續不斷地坐一個月車,或不眠不休地開一個月車,就能體會其時間數量的可觀了。反之,如果把這些時間花在工作上或其他方面,則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年,時間成本的價值就顯得驚人了。

  確定5公里生活圈

  提醒要買房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數,支出的成本越小,表明所購房屋的性價比越高。這樣一來,買房后額外付出的錢也會越來越少。

  六、購房費用的了解

  在確定了買房的目標和范圍之后,一些購房的基本費用是一定要提前計算的,雖然這些費用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價結合起來計算的話,它們的費用還是一筆不小的支出。

  交易費用

  契稅:普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%,公寓、別墅等高檔住宅為3%,當房屋的實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以上,契稅按3%收取。

  登記費:每套80元

  印花稅:5元

  手續費:3元/平方米

  貸款費用

  貸款保險:按貸款額的萬分之六×躉交保險系數收取,躉交保費系數根據  保險期限的長短而變化

  抵押費:貸款額×1.4‰

  登記費:80元

  印花稅:5元

  備注:以上只是通常所需交納的購房費用,而買不同的房需要交納的費用是因人而異。

  七、購房費用具體實例(一)

  某購房者購買一套商品房,報價為每平方米5500元/平方米起價(現房)。現假設該購房者選中了一套位于5層,面積為81平方米的兩室一廳,其價格為5700元/平方米,那么購買這套商品房的費用應包括:

  一、房價款:5700元/平方米×81平方米=461700元

  二、應交稅費:

  1、在交易過戶過程中:

  (1)契稅:買方繳納房價款的4%,等于461700元×4%=18468元;

  (2)買賣手續費:買賣雙方各交成交價的0.5%,等于461700元×0.5%=2308.50元;

  (3)印花稅:買賣雙方各繳納合同金額的0.5‰,等于461700元×0.5‰=230.85元。

  三項合計為:21007.35元。

  2、在申辦產權證件過程中

  (1)登記費:每建筑平方米0.3元,等于0.3元/平方米×81平方米=24.3元

  (2)房屋所有權證工本費:每證收費4元。若房屋產權為2人以上時,還應辦理房屋共有權執照,每證收費2元。

  (3)印花稅:每件5元。三項合計為33.3元

  (4)公共維修基金:購房款的2%,等于461700元×2%=9234元。

  八、購房費用具體實例(二)

  三、物業管理費

  依照《北京市居住小區物業管理辦法》的規定,新建小區必須統一實行物業管理。既是使用人又是產權人的購房者根據《北京市居住小區(普通)委托管理收費標準(試行)》的規定,應繳納的費用有:

  1、進住手續費:2元(一次性)。

  2、裝修垃圾外運費:20元/居室×6=120元(一次性)。(注:兩室一廳外加廚、廁、陽臺視為6個居室)

  3、保潔費:36元/年·戶。

  4、保安費:24元/年·戶。

  5、各項費用統收費:12元/年·戶。

  6、自行車存車費:48元/年·戶(以每戶有兩輛算)。

  7、共用電視天線費:39.84元/年·戶(以每戶有兩端計)。

  8、生活垃圾外運費:7元/年·戶。

  9、化糞池清淘費:24.3元/年·戶。

  10、管理費:113.4元/年。

  11、小修費:155.52元/年。

  12、中修費:554.32元/年。

  13、小區公共設施維修費:81元/年。

  14、供暖費:1296元/采暖季。

  備注:因該套商品房屬多層普通住宅,所以物業管理費中不含電梯、水泵費,費用中也未考慮產權人擁有機動車所需交的存車費,此外具體收費還具有時效性,這只是一般費用展示。

  從以上的計算可知,在購房消費中除房價款461700元以外,還要繳納相關稅費,物業管理費等。同時在購房以后每年仍需繳納2381.38元的物業管理費。

  九、購買二手房費用的了解

  在確定了買房的目標和范圍之后,一些購房的基本費用是一定要提前計算的,雖然這些費用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價結合起來計算的話,它們的費用還是一筆不小的支出。

  購買二手住房

  中介費 一般為買賣雙方各1%,看房費每次10元。

  測繪費 有土地證的,測繪時不需交費;沒有土地證的,需交13元測繪費

  評估費 持證房屋(私房)的評估費光過戶為5‰,如需貸款為7‰;已購公房光過戶不需評估,如需貸款評估費用為2‰

  交易費用

  契稅:普通住房1.5%,高檔住房3%。已購公房除按1.5%交稅外,還應按實際購買價和評估價差額的1%交納土地收益金。

  登記費:每套80元

  印花稅:5元,買賣雙方均需繳納

  手續費:3元/平方米,買賣雙方均需繳納。

  營業稅:個人購買并居住不足一年,按銷售價減去購入原價后的差額的3%繳納,由賣方繳納。

  貸款費用

  貸款保險:按貸款額的萬分之六×躉交保險系數收取,躉交保費系數根據保險期限的長短而變化。

  抵押費:貸款額×1.4‰

  登記費:80元

  印花稅:5元

  注意:假如在購買時,賣方申明所賣房屋的標價為凈價,則意味著在雙方交易過程中產生的所有稅費均由買方承擔。

  備注:以上只是通常所需交納的購房費用,而買不同的房需要交納的費用是因人而異。

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